由于二手房在价格、位置等方面具有优势，所以许多购房者在购房时选择购买二手房。但是二手房的过户流程比较复杂，所需准备的材料也比较多。

一、房屋过户的概念

根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记（过户）是指不动产登记机构依法将不动产权利和其他应当记载的事项在不动产登记簿上予以记载的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

通俗来说，房产过户是指通过转让、买卖、赠予、继承遗产等方式获得房产，去房屋权属登记中心办理的房屋产权变更手续。

二、二手房过户需要准备的材料

买方需要提供身份证、户口证明、网签协议、完税证明。产权证写几个人的名字就需要几人到场。

卖方需要持有效身份证、户口证明及房屋所有权证到场办理。若该房产为夫妻共有时，夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证件、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外，还须提供承租人放弃优先购买的书面材料。

若买卖双方如果有一方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托人必须提供公证委托书、本人有效身份证原件以及复印件、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章)、房屋所有权证等材料，如需免税受托人还需要提供委托人夫妻双方的身份证明原件及复印件、户口证明原件以及复印件、婚姻证明原件以及复印件。

三、二手房过户的流程

1、签订二手房买卖合同

在卖方合同、证件一应俱全的情况下，买方可以交付购房定金（非必须，双方协商），之后可以签订二手房买卖合同。另外，买卖双方将坐落位置、产权状况、在成交价格、房屋交付时间、产权办理等问题协商一致后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

2、备齐资料，申请过户

在二手房买卖双方达成一致意见，并将资料准备齐全后，双方可向房地产管理部门提出申请手续，管理部门要查验证件、审查产权，对符合上市条件的房屋给予办理过户手续，对部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

3、申报批准，办理立契

房地产相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

4、依法缴纳税费

税费是二手房交易中必不可少的花费，也是为交易提供的一种法律保障。其构成比较复杂，缴税的种类以及多少根据交易房屋的性质决定。

5、办理产权变更，申请新证

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

6、银行贷款

购房者在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。银行审核买方的资质，对双方交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。待双方完成产权登记变更、买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

7、付清余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完成。

四、无法过户的情况

1、卖方无法提供房产证

没有房产证的二手房无法办理过户。没有房产证的房子在房管局无法办理手续，因为只有房产证才能证明房屋归属，如果购房者买没房产证的房子，需要承担很大风险，自身权利也没有保障。

2、未经其他产权人同意

如果房子有多个共有产权人，卖方一定要征得所有共有产权人的同意。若其他共有产权人不同意，则买卖无效。过户时，共有产权人需要到场签字，若共有产权人无法到场则卖方需要提供经过公证的授权委托书。

3、被有关部门查封的房产

被查封的房子有可能无法交易，房子被查封的原因很复杂，可能是卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但实际上与家人共有，共有产权人提起诉讼，查封了房产。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。

4、未解除抵押的房产

未还清银行贷款的房子叫抵押房。根据规定，不在抵押状态下的房产才能办理过户。所以，在过户前，卖家需要到银行办理解押。

5、产权因为违规搭建被冻结

如果房屋有违建，在违建拆除、恢复原样之前，房子不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款。

6、正在出租的房屋

我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同没有到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

资料来源：链家网综合整理