一个商业地产项目（一个房产证），既要从事商业，又要从事酒店，如何运作，可以降低税负？

得从主要税种、组织架构等多种因素综合考虑，具体如下：

一、商业、酒店几大税种与税率

1增值税及附加

商业、酒店增值税均可为一般纳税人，即应交增值税=增值税的销项-增值税的进项。

2房产税

房产税为商业高税负的税种，有两种计税方式：从价计税与从租计税。

对应对外出租的部分，适用从租计税，房产税=含税租金/（1+税率）*12%；对应没有出租的部分（自用部分），适用从价计税，房产税=自用建筑面积*房产原值/整个建筑面积*70%*1.2%。

酒店的场地无所有权，不缴纳房产税。

3企业所得税

一般企业所得税税率为25%，小微企业所得税有优惠。

小微企业的标准，应同时满足三个条件，5000，300，300，具体如下：总资产不超过5000万元，年利润不超过300万元，从业人数不超过300人。

二、组织架构的建议

建议以物业方为母公司，下设商管公司与酒店公司，实现一套人马三个班子，出发点如下：

1）虽然业务拆分了，公司多了，但是对公司的股权架构没有影响，对财务工作量的增加也不是很多。

2）尽量降低房产税

与房屋主体不可拆分、不可移动的部分都应该计算入房产原值，对房屋的装修无疑增大了从价计税的房产税。

拆分公司后，酒店、商业装修部分可以分别装入酒店公司与商业公司。

由于酒店无产权，该部分装修金额不会计入房产原值，缴纳房产税。

3）尽量降低企业所得税

由于小微企业能享受企业所得税的优惠。可以通过主观设计，将物业公司的部分利润向商管公司移送，将商管公司年利润控制在300万元以下，商管公司即可享受小微企业的所得税优惠，商管公司企业所得税后的利润分配给股东（物业方）可以免税。

假设某企业每年利润为300万元，无优惠的情况下企业所得税=300*25%=75万元，税后利润为300-75=225万元；

如果是小微企业，所得税=100*2.5%+（300-100）*5%=12.5万元，税后利润为300-12.5=287.5万元，两者相差62.5万元。假设一个员工年费用为10万元，相当于白请6个员工了。

前提：通过两个方面的事先设计，达成物业方、商管方均有利润，且商管方利润不超300万元。

1）装修的投入，究竟多少放物业方，多少放商管方；

2）商管从物业方租用场地的租金水平定多高比较合适，要结合房产税、企业所得税综合考虑。

增值税无需考虑，因为母公司交了增值税，子公司可以抵，整体不会增加母+子公司的增值税税负。

假设：

第一种方式：物业方直接对外出租，租金为200万元；

第二种方式，商管整体租赁商管为120万元，商管再向外出租，租金也为200万元。

房产税：

第一种方式200*12%=24万元，第二种方式120*12&=14.4万元（商管再对外出租，转租不需要交房产税）。

增值税（只考虑销项，进项无差异）：

第一种方式物业200/1.09*0.09；

第二种方式，物业方=120/1.09*0.09，商管方=200/1.09*0.09-120/109*0.09，物业方+商管方=200/1.09*0.09。

即母公司交的税为子公司的进项税，母公司交子公司抵，母子公司不改变税负。

企业所得税：

第一种方式物业方（200/1.09-成本-费用-税金）*税率；

第二种方式物业方（120/1.09-成本-费用-税金）*税率，商管方（200/1.09-120/1.09-其他成本-费用-税金）*税率。

物业方+商管方的所得税计税基础同第一种方式，但是商管公司可以享受小微企业所得税优惠。

三、酒店租用物业房产，租金如何确定？

酒店租用物业的房产，租金有两种方式

1：固定租金；

2；按酒店利润或销售收入比例分成。

关键：租金水平的确定

1）事先测算酒店部分，如果是自用，按照从价计征应缴纳的房产税；再测算，按照从租计征应交的房产税。选择一个适当的价格作为租金的水平。

不能过高，因为越高房产税交得越多；也不能过低，过低则税局能以有失公允的理由进行调整。

2）按利润分成的模式，分回来的利润会视同租金。

即可以采取固定租金，也可以采取不固定的租金，就看哪种方式对母子的税负最小。

由于两个公司为母子关系，实为关联方，为避免税局调整，可以考虑采取弹性租金方式，即第二种方式。

四、租赁费拆分问题

1.商业公司向外收取的租赁费可以拆分为租金+管理费，其中租金的增值税销项税=含税收入/1.09*0.09，管理费的增值税销项税=含税收入/1.06*0.06，租金收入还需要按照12%缴纳房产税，管理费不需要缴纳房产税。

故在法律允许的范围内，租赁费一定时，拆分原则为租金越低越好，管理费越高越好。

2.一定时期内，管理费应该差异不大，因为管理费的构成因素基本变化不大，但是租金变动大比较正常：

1）开业初期，为吸引商家入驻，租金水平低、甚至免租都有可能；

2）租金的高低受很多因素影响，比如说商家的品牌号召力、位置的好坏、面积的大小等等。

3.管理费水平不能设定太高，需要和周边商场进行比较，因为税局在评定管理费水平是否公允时，会采取同类同期同价的比较方法。

五、免租期的设定

对外出租商铺会涉及免租期，在合同中不宜出现免租期的字样，虽然免租期不会视同销售需要交增值税与企业所得税，但是会视同自用需要交房产税。

如：出租商铺为3年，租赁期间为从2023年3月15-2024年3月14日，免租期为三个月，每月租金2万元，每月5日前缴纳上月的租赁费。

如果在合同中注明免租期为三个月，则该三个月需要按照自用缴纳房产税，房产税=该商铺的建筑面积*房产原值/总建筑面积/12*3*70%*1.2%。

需要特别规避这个问题，要在合同里约定付款条件，如2023年3月15日-6月30日应缴纳租赁费1万元，应于7月5日前缴纳。把免租期匡算进去。

六、公司的借款

1.公司开发的资金肯定不全部是注册资金，有外来借款，建议不要从企业借款，居民企业借款会视同销售，增值税需要交税，企业所得税也要确认收入，但从私人借款则无上述风险。

2.从私人借款，建议不要从关联方借款，即不要从股东、实际控制人处借款，因为如果要计算利息的话，会受到债资比2：1的限制。如张三为股东，投资金额为30万，借给公司款项为1000万元，张三代开了1000万对应利息的发票（利息需要在规定范围内），企业所得税前只能扣除60万元的对应利息，投资额两倍以上的利息不予以扣除。