文：黄艳

导读：

近二十年是我国房地产行业快速发展的二十年，伴随该高度发展态势而来的，是“烂尾”项目的水涨船高。一旦出现“烂尾”，意味着购房人在现金、转账支付或按揭支付购房款后却拿不到房，由此给购房人带来财产权益的不稳定风险，甚至出现权益受损的情况。

一、购房者可以解除购房合同退房

我国《民法典》第五百六十三条规定，“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。

与此同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”根据前述规定，当预售的商品房烂尾而不能按照预售合同约定交房时间交付给购房者时，购房者可以催促开发商交房。经催促交房之后，购房者可以提出解除购房合同。

商品房买卖合同的解除，与其他合同的解除的法律后果相同，即尚未履行的部分不再履行，已经履行的部分有权要求违约一方赔偿损失、恢复原状或采取其他救济措施。即购房人可以在解除合同的同时要求开发商返还已支付的购房款，并可以主张违约金。违约金的具体标准，如购房合同中有约定则从约定；如购房合同无约定，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、存在按揭情形的购房者还可以解除抵押贷款合同

不少购房者在购买商品房时会采取按揭贷款的形式，从而形成购房人与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房人与贷款银行之间的抵押贷款合同关系——购房人以所购商品房作为抵押向银行申请贷款、分期偿付，银行以购房人的名义将贷款支付给开发商。前述购房合同与抵押贷款合同既相互独立，又相互关联。一旦购房者与开发商之间的商品房买卖合同解除，购房人与银行订立的抵押贷款合同的目的也将无法实现。

因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”即，购房人与银行，均可以以合同目的无法实现解除抵押贷款合同。商品房买卖合同与抵押贷款合同均解除的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，开发商应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担购房人和银行。