21动态丨从车位买卖看“合同履行不能”的法

2018年，A女士在某楼盘购置了一套商品房，因需在小区购买了一个停车位，约定交付时间为2020年3月。2020年，3月A女士购置的商品房交付，并交付了全款，开发商向A女士出具了票据。由于多方原因，楼盘停车位因楼盘开发商债务，被第三方查封，同年6月，车位经第三方检测，不符合交付标准，直至2022年9月，车位还是无法交付，自始车位未实际交付给A女士。

A女士提起诉讼，要求解除车位购置合同，返还全款，承担资金占用损失。经人民法院判决，认为开发商根本违约，导致合同目的无法实现，判决解除合同，返还全款，支付资金占用成本。

1、关于“合同目的无法实现”裁判标准简析：

《民法典》第五百六十三条【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

“法定解除权“，通常被认为是当事人的一项法定权利，即在“合同目的不能实现时”，解除权人有权解除合同。故此，司法实践中认定当事人是否享有法定解除权，其关键在于如何认定“合同目的不能实现”。

在司法实践中，“合同目的不能实现”往往有两种情形，一种合同一方有履行能力，但不履行，即合同可以继续履行，但一方以明确意思表示不再履行。另一种情形是合同已不具备履行的可能性，导致合同实际上无法履行。在司法裁判中，另一方基于上述两情况之一，申请解除合同一般被认为“依法享有解除权“。

本案中，业主购置车位的目的，实现对车位的占用，并拥有车位的使用权，首先必须以车位交付为基础，楼盘开发商因债务，车业被第三方冻结，事实上交付不能；同时，由于楼盘未经过第三方检测不符合交付标准，车位质量不达标，导致产品交付不能，业主的购置目的无法实现，作为购买人的A女士，依法享有合同解除权。