按揭贷款的定义：

购房者以所购房产作为抵押担保向银行申请贷款，由银行贷款给购房者支付卖房者房款的一种贷款方式。银行贷款发放后，购房者需要按照借款合同中规定的还款方式和还款期限分期向银行还本付息，直至贷款结清。

我们常说的按揭，是具有房地产抵押以及分期还款两层含义。

按揭贷款的方式：

公积金还是商业贷款？

个人住房公积金贷款

主要针对参加缴纳了住房公积金的居民。借款时，采用公积金贷款，利率比较低，具有政策补贴性质。按照当前公积金贷款利率为3.25%，对于购房者来说，是贷款利率非常低的一种方式，也是购房者的首选。而且住房公积金在办理贷款时，手续和收费都是减半的。

缺点：仅限购买了住房公积金的单位员工使用，限制条件较多，贷款金额受缴费基数和缴费年限等条件限制，办理过程繁琐，限制条件较多。而且，现有银行能办理公积金贷款的，主要是国有银行以及资产实力较为雄厚的大型银行。

个人住房商业贷款

商业银行贷款

借款人向售房者缴存一定的首付比例（当前首套房首付比例也以达到30%），作为首付款，以购买的房产向银行作为抵押担保，并提供足够担保能力的单位或个人作为担保人，向银行申请的按揭贷款。

当前商业贷款中期贷款基准利率为4.75%（5年≥贷款期限＞1年），长期贷款基准利率4.9%（贷款期限＞5年）。当然，由于房贷政策收紧，各家银行对商业贷款的利率都执行上浮了，商贷利率视各家银行的商贷政策以及贷款人条件决定实际执行利率上浮多少。（比如利率上浮10%，执行利率为4.9%*1.1=5.39%）

缺点：贷款利率较公积金贷款利率多出近2个百分点，而且收政策和银行资金调控影响较大。

个人住房组合贷款

公积金贷款有最高限额，有些地方可能一个人住房公积金贷款最高20万-40万，如果需要贷款金额超过公积金限额，不足部分就需要向银行申请个人住房商业性贷款。这两种贷款方式一起办理，就称为组合贷款。

该种贷款方式一般是同一家银行的按揭贷款中心统一办理。相较于商业贷款，贷款利率适中，贷款金额较大，被很多已缴存公积金却没法完全使用公积金进行贷款的购房人所使用。

缺点：办理过程中，需要同时使用两种按揭贷款方式，手续复杂，办理周期较长。

按揭贷款的还款方式

等额本金还款

该种还款方式，前期还款额较高，还款压力大，但是逐月递减。借款人每个月要偿还固定的贷款本金+利息。其中利息是按照剩余本金计算的，而剩余本金会逐月递减，所以利息会越来越少，还款金额也会越来越少。

计算公式：

等额本金

这种还款方式，由于总的还款金额较小，被很贷款人所接受，但是由于对于月收入比较稳定，还款能力稍弱点借款人而言，并不适合。而且银行也会综合评估你的还款能力是否适合等额本金还款。

优点：相比较等额本息还款，在相同利率，同样借款期限和贷款金额的条件下，总还款利息少

缺点：前期还款压力较大。但随着时间流逝，还贷压力会逐渐减少。如果还款人具备一定的经济实力，也想节省利息，可优先选择等额本金的还款方式。

等额本息还款

该种还款方式，每月还款金额会保持不变。借款人每个月要偿还本还息。由于每个月的还款金额一样，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，还方便还款。

计算公式：

优点：便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，方便还款。适合工薪族、收入稳定的普通家庭，房贷既能够承担，又能保证不影响到生活。

缺点：相较于等额本金还款，在相同贷款利率和同等借款金额和期限的情况下，总的还款利息较多。

什么样的房子具备按揭条件

新房：由开发商开发，开发商需要取得五证二书，开发商与银行已经建立合作，楼盘已被该银行准入，并且在该银行已经开立资金监管账户。

二手房：卖房者已取得房屋的不动产证（房产证、土地证等齐全也可，只不过牵扯到证件合一之后才能再交易），并且按揭贷款结清了，房屋才可以上市交易，也就具备了买房人可以以该房产申请按揭贷款的条件。二手房不限制买房人申请按揭贷款的银行，前提是该银行开展二手房按揭，且认可你购买房产的价值以及首付比例。

哪一类的房子可以办理按揭贷款

普通商品房（受政策影响较大，最长可以办理30年，首付比例至少30%，可以用公积金，可以商贷，也可以组合贷款）

沿街商铺（最长可以办理10年，首付比例达到50%以上，利率一般至少上浮10%，贷款金额比较高，只能通过商业贷款，主要是投资性质）

商住两用（商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，只能使用商业贷款）

由于小创在今日头条经常碰到对于房贷有疑问的朋友，所以，小创根据工作经验和日常所了解到的房贷信息，跟大家分享一下房贷的知识。小创一直有这么个想法，通过写这么个系列的文章，将这些知识与大家一起分享。
这是『第一篇』开篇，小创仅给大家解读下按揭贷款的定义。希望大家多多批评指正，小创平时不善于写作。写这些，只是希望大家能通过小创的文章，为大家答疑解惑。如果大家有好的意见，可以评论，也可以私信我。小创会及时给大家回复的。
『第二篇』我会给大家讲讲办理按揭办理的流程。

我是创新公元，银行信贷客户经理。希望大家多多关注和支持。