年底将至，许多人忙碌了一年，积下一些钱。于是，不少人开始打算提前还清住房按揭贷款，但又在考虑提前还款划算不划算的问题。

今年，张先生工作很顺利，做成了两个项目，受到了公司的表彰与奖励，奖金30多万元。于是他想将这笔钱用于还清住房按揭贷款。

张先生是10年前申请的住房按揭贷款，当时申请的期限是20年，还款方式是等额本息。现在，10年过去了，贷款本金还余下30多万元，目前获得的奖金正好够还清住房按揭贷款。他正在为“提前还清住房按揭贷款划不划算”这个问题而焦虑。

一、纠正一个误区

了解一个事物，只有看到它的真相，才会知道自己的认知有没有错误。

在许多人的印象中，认为提前还清住房按揭贷款划不划算与贷款还款方式有很大的关系。其实，从专业角度来来看，这种说法是存在误区的。也就是说，提前还款划不划算与还款方式没有关系。

目前对于住房按揭贷款，银行提供的最为常用的还款方式有2种：等额本息还款法和等额本金还款法。其中，因等额本息还款法中“月供”的结构原因，许多人就认为在贷款后期，提前还款就不划算了。下面，我们就来仔细分析一下等额本息还款法的本金与利息的构成。

采用等额本息还款方式，在贷款前期的“月供”中，利息占比很高，本金占比很少；到了贷款的后期，“月供”中的利息占比就很少，本金占比就很高。例如，某个借款人每月的还款金额是4500元，在还款的前期，4500元中还贷款利息可能会达到4000元，而还贷款本金可能只有500元；而到了还款的后期，情况恰恰相反，4500元中还贷款利息可能只有500元，而还贷款本金可能就高达4000元。

正因为有以上两组差距很大的数据，所以，许多人错误地认为：采取等额本息还款方式，在贷款的后期，每月还利息只有区区几百元，提前还款了就不划算了。

那么，实际情况是不是这样呢？

其实，从专业角度分析来看，之所以贷款还款的“月供”结构会是发生变化，是因为随着还款的持续，借款人占用银行资金越来越少，所以，银行收取的利息也就减少了。因此，从这个专业角度来看，支付利息的多与少，并不是判断提前还款划不划算的关键。

那么，什么是判断提前还款划不划算的关键？请看接下来的分析。

二、认清一个实质

判断一个言行的对错，要从其实质从发，也就是要从现象看本质。

如何判断提前还款划算不划算？

提前还款划算不划算，关键是要看借款人手上的闲钱，有没有一个很好的“投资去处”（即投资项目，或是理财项目）。

一个好的投资去处，至少包涵两层含义：一是所投资的资金是安全的，也就是说本金不会损失；二是这个投资收益要高过你的银行贷款利率。

例如，借款人A有一笔20万元的闲钱，他想将这笔闲钱用来提前归还一部分贷款。同时，A也发现有一个很好的理财项目，可获得年收益8%，且本金安全。那么，A就不要将这20万元提前还款，而是用这20万元去赚取8%的年收益，再用赚回的利润来冲抵银行贷款利息（目前银行住房按揭贷款利率普遍低于8%）。

相反的，如果A目前有的资金投资去处只能获得5%的年收益，那么，从节省利息支出的角度来考虑，那么他就可以提前还款。

三、考虑一个便利

许多时候，某个因素不是关键的，但它也可能影响到事物的发展或是决策的正确与否。

在实际的经济生活中，决定是否要提前还清住房按揭贷款，要考虑的因素不能仅仅是利息上的划不划算问题，还要考虑其他因素。这些因素中，首要考虑的就是“近期是否有资金需求”。这里所说的近期，包括未来1年至3年。

我们都知道，目前绝大部分银行的住房按揭贷款利率在4.9%至5.88%之间。而目前期限一年以上的银行理财产品的收益也在4%上下。两者相差的范围在0.9至1.88个百分点。

按相差1个百分点来计算，1万元的贷款利息支出与理财产品收益之间相差100元，10万元贷款相差1000元（转化为月供，相差84元），20万元贷款相差2000元（转化为月供，相差167元），30万元贷款相差2000元（转化为月供，相差250元）。

如果，现在为了节约一点利息支出，用闲钱将住房按揭贷款提前还清了，但一年之后又需要资金，要向银行贷款，就麻烦了。因为对于许多人来说，购房可以申请住房按揭贷款，但如果不是购房而向银行申请贷款，难度就很大了。目前，向银行申请贷款不是件容易的事，许多人是不能满足银行贷款条件的。

因此，你现在有闲钱时，还清了银行贷款。一二年后，要用钱时却无处筹集，到处求人借钱，花钱不说，还欠了许多人情债。显然的，与日后的这种境况所带来的痛苦相比，现在为了节省一点贷款利息而提前还款，从筹钱的经济成本和精力成本来看，是最不划算的。

当然，如果你能确定日后筹款容易且成本低（包括资金成本和精力成本），就可放心地提前还清银行贷款。

是否要提前还款的思路

总结：银行贷款提前还款划不划算与还款方式没有关系，与借款人手上闲钱的投资去处有关。当手中的闲钱有优于贷款利息的投资收益时，就不要提前还款；否则就可考虑提前还款。此外，在决定是否要提前还款时，还要结合未来1年至3年内是否有大额用钱的需求，如果有需求且筹钱不容易，那么就要考虑暂缓提前还款；如果，筹钱容易且成本低，就可先提前还款。