盖文本人居住在日本东京，繁华的都市生活离不开买房的问题。今天聊聊在日本买期房，他们怎么防止开发商烂尾，保护购房人利益？

东京湾晴海高级住宅区 奥运村

和中国一样买卖期房

首先日本和中国一样，大多数新建住宅都是购买期房。一般流程是开发商规划楼盘，边开工建设，边通过互联网广告，地铁广告宣传楼盘。交房前先修建一个高大上的售楼中心，用漂亮的CG视频，3D视频介绍楼盘和户型，纸上谈兵的吸引购房者，并收取定金和签订购房合同。

三井不动产开发的东京湾高级住宅广告

住房贷款利率低

如果购房者有意向，需要先确定好想要购买的楼栋以及房间号，然后递交自己的收入证明等申请贷款，最后缴纳房款总额10%的资金作为定金并签订合同。

索尼银行的房贷广告

如果是日本人或者有长期签证资格的外国人，可以0首付款贷购房，贷款额度为购房者过去年税前收入8-9倍的资金。比如购房人去年收入800万日元，银行会批给你7200万日元贷款，利率一般会在0.6%一下，最长可以贷款35年。0首付的话自己只需要支付各种税费，房钱全部由银行付给开发商。

如何防止开发商破产和楼盘烂尾

在我们中国购买期房最大的风险在于，交房前开发商破产导致楼盘烂尾，最后购房者没拿到房子，任然要悲催的继续支付住房按揭，甚至是大型开发商都爆出烂尾风险。

日本的购房合同样本

日本在期房交易规则制定上通过以下两点保障购房者的权益：

签订购房合同时开发商收取房价总额10%的定金，开发商收取定金后，需要按照收取定金额的100%以上，向政府指定的银行或者财务局缴纳保证金，目的就是为了防止开发商卷定金跑路。

日本最大银行之一 三井住友银行

甚至在缴纳保证金时，万一开发商跑路后，由政府代为退还消费者定金时，产生的各种转账手续费也需要由开发商作为保证金一部分提前缴纳，购买期房收取的定金首先就被掐得死死的。

这里是关键，期房已经卖出购房人如果毁约那么定金归开发商所有，这里保护了开发商。当楼盘竣工时开发商已经签订售房合同，减轻了开发商的销售压力和缩短了资金回笼周期。

反过来为了保护购房人的权益，交房时律师在场的情况下，交割房产的同时，由贷款银行打款给开发商，交易正式结束。

总结

日本通过规则，即保护购房人权益，又为开发商的顺利成交提供保障。好的规则应该像润滑剂一样，让市场顺利运转。

想了解更多关于日本生活和工作的信息，请关注或私信“盖文观世界”。

#期房#

#日本#