在回答这个问题之前，我们需要了解商品房预售制度是怎么来的？为什么我国要实行商品房预售制度？

商品房预售制度于1956年从香港引进大陆，主要是借鉴香港房地产开发成功经验。我国之所以是实行商品房预售制度，主要是考虑到我国改革开放初期，房地产开发商普遍缺少资金，商品房供应量小，这边又要加快城市化建设力度和步伐，为了解决这些矛盾才推出。

第一，商品房预售制，俗称卖期房，卖楼花。《城市商品房管理办法》规定，当房地产开发商开发的楼盘满足一定条件（比如常规规定，投资额占到开发总额的25%；以前主要规定是房子建到正负零就可以办理《商品房预售许可证》，但有的城市条件稍高了点，要达到主体楼层三分之二才行），就可以办理《商品房预售许可证》。

第二，在商品房预售制度下，房地产开发商可以通过少量的运作资金就可以启动一个大的房地产开发项目，用四两拨千斤来形容房地产开发商操作地产项目，再恰当不过。比如房地产开发商一期开发房子，通过总包单位垫资到正负零，或者垫资到一个楼盘具备预售条件，这边房地产开发商一旦楼盘盛大开盘了，就会实现营收，购房资金源源不断的收入，就可以支付总包工程款。

第三商品房为什么实行预售制度，而不是现房销售？，现房销售，那就是整个小区全面建设完成，包括小区园林，景观，绿化，市政道路及生活商业配套，同时己竣工验收合格交付业主使用。现房销售对于房地产开发资金要求相当高，绝大多数开发商是没有这个能力来开发一个大型楼盘，只有央企才有这个实力，但全国这么多城市，央企开发不过来。

第四，房地产项目的核心在于资本运作，另加两个重要成本，即项目开发时间成本，巨额资金使用利息成本。

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